Brede welvaart in Leiden vraagt om nieuwe ruimte

De ambitie van Bedrijvig Leiden – en de gemeente Leiden – om de bestaande bedrijventerreinen in Leiden verder te verduurzamen, vraagt om extra ruimte. Een nieuw duurzaam bedrijventerrein biedt kansen voor verduurzaming op de bestaande bedrijventerreinen doordat ruimte vrijkomt door uitplaatsing van bedrijven die binnenstedelijk minder goed passend zijn.

In deze studie is gekozen voor de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein op een locatie in een deel van de Oostvlietpolder, aangezien die locatie ook andere voordelen met zich meebrengt. De studie dient gelezen te worden als een proeve van kansen voor verduurzaming door nieuwe ruimte.

Bedrijvig Leiden ziet als bijkomend voordeel van de verkende locatie dat de groene functie van de omliggende Oostvlietpolder concreet versterkt kan worden.

De verkenning sluit naadloos aan op het Omgevingsbeleid van de gemeente Leiden, zoals verwoord in de Omgevingsvisie 2040: een integrale benadering van het fysieke leefomgeving, gericht op alle aspecten van ‘brede welvaart’

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

Leiden, een stad met ruim 130.000 inwoners, verwacht tot 2040 een bevolkingsgroei van ruim 15.800 inwoners. Dat betekent dat er een woningbouwopgave ligt van meer dan 11.500 nieuwe woningen tot 2030 en een noodzaak van extra werkgelegenheid en extra ruimte voor voorzieningen. Deze groei verhoogt de druk op de fysieke ruimte in de stad, met name op bedrijventerreinen.

Dit vraagt om een vooruitziende blik en aanvullend beleid om de balans tussen wonen en werken in stand te houden, zodat de brede welvaart en vitaliteit van de stad Leiden verder versterkt wordt. Hier ligt een gezamenlijke uitdaging voor gemeente en ondernemers.

Visie Bedrijvig Leiden: naar een duurzame stad

Bedrijvig Leiden (als partner binnen Ondernemend Leiden) is het samenwerkingsverband van de Leidse bedrijventerreinen.  Bedrijvig Leiden zet zich in voor een duurzaam functionerende stad. Met als uitgangspunt het concept van de vijftienminuten-economie: wonen, werken en voorzieningen die op korte afstand met elkaar in balans zijn. De gemeente Leiden heeft hierin een  bepalende rol: de ruimtelijke ordening is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Bedrijvig Leiden werkt daarin graag  samen met de gemeente.

Samen maken we deel uit van Key Region Leiden, een regionaal samenwerkingsverband, waarmee we een gezamenlijke regionale Bedrijventerreinenstrategie zijn overeengekomen.

Daarin is afgesproken de bestaande ruimte voor bedrijvigheid en werkgelegenheid te beschermen, het bestaande areaal aan bedrijventerreinen voor alle  milieu categorieën te beschermen en bij beoogde functiewijziging eerst te zorgen voor compensatie voordat areaal wordt afgenomen. Nieuwe ruimte is nodig om voldoende werkgelegenheid te behouden, maar  ook om ruimte te bieden voor verduurzaming op de bestaande bedrijventerreinen in Leiden.

1.2 Zoektocht naar benodigde bedrijventerreinen

Op de bestaande binnenstedelijke bedrijventerreinen willen we verduurzamen. Enerzijds door verduurzaming van het vastgoed, anderzijds door investeringen in energie-opwekking, klimaatadaptatie en vergroening.

Voor dergelijke investeringen is toekomstperspectief nodig. Voor verduurzaming (of zelfs  vervanging) van vastgoed minstens dertig jaar, voor overige investeringen minstens vijftien jaar.

Hier valt nog veel winst te behalen: er is een toekomstbeeld nodig dat ver genoeg vooruit blikt. Gemeente en ondernemers trekken voor dit thema samen op in de Ontwikkelagenda Ruimte voor Werk (vastgesteld februari 2024). Daarin wordt in de door de gemeenteraad vastgestelde bedrijventerreinprofielen de bedrijventerreinen een perspectief geboden tot 2050.

Bedrijvig Leiden is van mening dat deze tijdshorizon periodiek verlengd zou moeten worden tot 30 jaar vooruit, om te voorkomen dat deze beneden de 25 jaar uitkomt. Naast een vooruitziende blik is er ook ruimte nodig.

Om bestaande bedrijventerrein te kunnen verduurzamen is schuif- en uitbreidingsruimte nodig. Ruimte om bedrijven van bepaalde hindercategorieën te verplaatsen naar de buitenranden van de stad waardoor er meer ruimte ontstaat voor verdichting en verduurzaming van werklocaties en werkgelegenheid in de stad.

Bestaande bedrijventerreinen zijn op dit moment vrijwel volledig benut en verdichting levert onvoldoende op om aan de (toekomstige) ruimtebehoefte te voldoen. Provincie Zuid-Holland, regio Holland Rijnland, Key Region Leiden (voorheen: Economie071) en gemeente Leiden onderschrijven dit.

De afgelopen jaren is dit namelijk stevig door onderzoek onderbouwd. Zowel bureau Stec, dat de onderbouwing voor de Regionale Bedrijventerreinenstrategie als dat document zelf heeft verzorgd, als ook BCI dat de Challenge Verduurzaming en Verdichting heeft uitgevoerd, baseren zich op een landelijke aanname van zo’n 5 à 10% potentiële ruimtewinst door verdichting. In de Challenge is geconstateerd dat slechts op kleine delen van bedrijventerreinen mogelijk winst te boeken is en dan alleen met grote en langdurige inspanningen. Verdichting alleen is bij lange na niet toereikend om in de ruimtebehoefte te voorzien.

De hamvraag is nu: waar vinden we binnen de gemeentegrenzen die benodigde nieuwe ruimte voor ondernemen en werken?

Waar zouden we een duurzaam bedrijventerrein kunnen toevoegen dat niet alleen zelf bijdraagt aan onze gezamenlijke duurzaamheidsambities, maar ook bijdraagt aan versterking van  andere waarden en bovendien ruimte biedt om de binnenstedelijke bedrijventerreinen verder te verduurzamen en zodoende
perspectief te bieden richting een toekomstbestendige, vitale stad?

Kijkend naar de kaart van Leiden zien we nauwelijks nog locaties waar nieuwe ruimte voor werken gevonden zou kunnen  worden. Schuifruimte is beperkt en lastig te vinden.

Er is echter één locatie die nog kansen biedt voor een nieuwe werklocatie en schuifruimte en dat is de Oostvlietpolder. Uitstekend gelegen aan de rand van Leiden, met goede ontsluitingsmogelijkheden richting stad en snelweg.

1.3 Doel verkenning

Doel van deze verkenning is om te bekijken of het mogelijk is een duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen dat bijdraagt aan landschappelijke functies en dat onze duurzaamheidsambities een plek kan geven.

De verkende locatie is slechts gekozen als mogelijkheid, als voorbeeld, en zou ingewisseld kunnen worden door iedere andere geschikte locatie.

Het uitgangspunt bij deze verkenning is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande structuren om de positieve effecten voor de stad te maximaliseren. Het is slechts een ‘verkende locatie’ die als voorbeeld kan dienen. Op dit moment ziet Bedrijvig Leiden echter geen ander alternatief.

Bovendien biedt deze locatie bijzondere voordelen door de ligging aan de rijksweg A4. In deze verkenning wordt aangesloten op de aangekondigde herziening van het omgevingsbeleid van de Provincie Zuid-Holland. Water en bodem zijn sturend, er wordt ingezet op landschappelijke inpassing en er wordt een bijdrage geleverd aan klimaatadaptatie, het tegengaan van hittestress en het versterken van de biodiversiteit.